OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)，引发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开(kāi)始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因(yīn)，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了(le)对张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测(cè)试、人工(gōng)中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目一季(jì)度末也(yě中国有多少个在职少将，中国现有多少在职上将)有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没(méi)有得(dé)到及时修(xiū)复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的(de)资(zī)源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)多(duō)是(shì)两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单(dān)层(céng)以一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面(miàn)能(néng)更加充分发挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科(kē)目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除(chú)万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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