5月以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续(xù)第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全(quán)球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的(de)融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复(fù)更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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