万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗)币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了(le)部分价款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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