近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之(zhī)上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责人也称。

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