5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务乔布斯为什么把苹果给库克为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一(yī)季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值相乔布斯为什么把苹果给库克对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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