文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措(cuò)施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目(mù)的(de)建安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可(kě)预售房屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(q一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排uè)认工程进度、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(q一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排ī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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