OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视(shì)，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此后二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不(bù)利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的(de)8只产业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么(me)急、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光(gu一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月āng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然确(què)实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域(yù)的(de)张江光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及(jí)时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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