导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对(duì)外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计阅历是什么意思局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需阅历是什么意思求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费(阅历是什么意思fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度(dù)与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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