导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)低(dī)于(yú)15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)粤语顶你个肺是脏话吗，顶你个肺真正意思庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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