OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个(gè)交易(yì)日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅(fú)较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的(de)投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备(bèi)租(zū)户(hù)正常转化后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目一(yī)季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持(chí)以市(shì)场化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的(de)大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市(shì)场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦(shà)和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两千多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台(tái)和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心中国有多少万兵力，中国有多少万兵力人数排除万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和(hé)市(shì)场(chǎng)的(de)信心。”

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