饱(bǎo)受争议的(de)二手房(fáng)交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市(shì)二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成(chéng)交，房地产(chǎn)调(diào)控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中(zhōng)心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在内(nèi)的相(xiāng)关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部(bù)门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同(tóng)有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各(gè)城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有(yǒ81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程u)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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