文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多(duō)数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地(dì)产(chǎn)商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在(zài)过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音