文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造(zào)商的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明(míng)自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前(qián)已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室在电脑里登陆一个邮箱 要去哪登陆？该怎么登陆呢，邮箱电脑怎么登录内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完(wán)成定(dìng)金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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