近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开么打字五笔怎么打开额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值(zhí)上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现金净(jìng)流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营(yíng)管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金(jīn)额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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