万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集(jí)团既(jì)没有很大规模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　20斤是几kg 20斤是多少磅

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么(me)中20斤是几kg 20斤是多少磅赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身(shēn)？

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