“现在(zài)的房地产很难再出现像过去十(shí)年的系统性(xìng)行情(qíng)。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经(jīng)济(jì)学(xué)家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地产行业分(fēn)化的愈加明(míng)显，让(ràng)机构和投(tóu)资(zī)者的(de)关注(zhù)度从板块向单个标的转移。上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩，还(hái)是估值，房地产都(dōu)已(yǐ)经(jīng)双(shuāng)杀到了最(zuì)底(dǐ)部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再(zài)往下(xià)的(de)空间已经(jīng)不(bù)大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重要参(cān)考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛(sài)道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要非常(cháng)小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较(jiào)低的(de)、此前没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他还(hái)表示(shì)，如果(guǒ)关注一下今年(nián)房(fáng)地产的开(kāi)发资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金来(lái)源来自新盘的销售。但今年新(xīn)房(fáng)的销售情(qíng)况(kuàng)相较一般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些(xiē)房企能从(cóng)银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是(shì)那些有(yǒu)国企背景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个行(xíng)业出现(xiàn)了一(yī)个很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论是(shì)在销售，还(hái)是融资等各个(gè)方(fāng)面都非常明显。现(xiàn)在(zài)有(yǒu)国资(zī)背景的(de)房企在资本(běn)市场表现相(xiāng)对(duì)较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企股(gǔ)价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行业内(nèi)，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的成本优(yōu)势(shì)，更具(jù)体(tǐ)一(yī)点，就是它的净借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负(fù)债率）是不是(shì)行业(yè)内(nèi)的(de)最低水平；利润率是不(bù)是行业(yè)内最高的；融(róng)资(zī)成本是否是行业内最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最低的(de)；这些都是我们看重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要注(zhù)意的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企并不(bù)多。即(jí)便是在(zài)国(guó)央企中，仍有部(bù)分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中交地(dì)产、中(zhōng)国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城(chéng)建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股(gǔ)份、珠(zhū)江(jiāng)股(gǔ)份、城投(tóu)控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道(dào)红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国(guó)央企房企，其财务指标(biāo)称得上完全健康的仍(réng)是(shì)少数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无(wú)疑又进(jìn)一步考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要(yào)，节(jié)奏把(bǎ)握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观(guān)的预判未来(lái)市场(chǎng)，以(yǐ)及(jí)过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家(jiā)房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年(nián)的(de)净借(jiè)贷比例都(dōu)维(wéi)持在33％左(zuǒ)右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开(kāi)始在一线城市(shì)进行大举拿(ná)地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准(zhǔn)提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之一(yī)。与此同时，该(gāi)房企新购(gòu)入地块也(yě)实现了快(kuài)速(sù)的开盘(pán)利用(yòng)率(lǜ)，预计今年会(huì)有(yǒu)更多的楼(lóu)盘入市。像这(zhè)类(lèi)企业就符(fú)合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在于它本(běn)身储备(bèi)了很多弹(dàn)药，去(qù)年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集(jí)中(zhōng)在(zài)强二线(xiàn)和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张(zhāng)是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道(dào)，与(yǔ)之(zhī)相反，有些房企的扩张速(sù)度让人(rén)感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说，见到(dào)机会时(shí)要(yào)出(chū)手，但出手的章(zhāng)法仍(réng)要小心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可(kě)能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房(fáng)企的(de)扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房企的净负债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如(rú)果超过60％，就是扩(kuò)张得过(guò)于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要(yào)比(bǐ)“三(sān)道红线”对房企的净负债率(lǜ)要(yào)求不得高(gāo)于(yú)100％要(yào)更加严(yán)格(gé)。陈昊扬解(jiě)释，当前房(fáng)标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产地产行(xíng)业的复苏速度并(bìng)没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规避公司净负债率提高到一个比(bǐ)较(jiào)危险的(de)水(shuǐ)平(píng)。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿(ná)地较积极的(de)房企梳理发(fā)现，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发(fā)展等房企标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产2022年(nián)净负(fù)债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债(zhài)率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是(shì)，华(huá)润置地、中国海外发(fā)展、万(wàn)科(kē)A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙湖集(jí)团等房企在践(jiàn)行较积极的(de)拿地策略的同时(shí)，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同一筛选标(biāo)准来(lái)看国(guó)央(yāng)企与民(mín)营房企，但在各维(wéi)度的实际表现上(shàng)，国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企的融(róng)资(zī)成本更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺(shùn)畅(chàng)，能(néng)够(gòu)做到想融就融(róng)，这(zhè)样，国央企(qǐ)自然(rán)而然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营房(fáng)企(qǐ)，机构更(gèng)加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也(yě)并不(bù)意味(wèi)着，民营企(qǐ)业(yè)中就没有(yǒu)“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周刊》梳理发现(xiàn)，仍有少数(shù)民营房企同样受到机构的(de)青睐。比(bǐ)如，根据(jù)2023年一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大(dà)流通股东中新进了(le)“中(zhōng)国工商银行股(gǔ)份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵(líng)活配置混合型证券投资基(jī)金”“全国社(shè)保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿(yì)私募珠海阿巴马资产(chǎn)管(guǎn)理有限公司就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报，该(gāi)资(zī)产公司的(de)几只产品合计持有滨(bīn)江集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受(shòu)青(qīng)睐，和(hé)其(qí)自身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以(yǐ)来(lái)的近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨(bīn)江集团在业绩表(biǎo)现(xiàn)、销售规模、新增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维(wéi)度都(dōu)表现了较强的增长(zhǎng)势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据(jù)近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团更是实现(xiàn)了(le)扣非(fēi)归(guī)母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长，和(hé)滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的(de)战略布局关系密切。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地(dì)区(qū)的营(yíng)收比重只占到近六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的(de)土储补充(chōng)同样较为积(jī)极，根据诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭(háng)州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭(háng)州的本(běn)土第一。

　　而滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的较突出表(biǎo)现(xiàn)，也让滨江集团的(de)房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名(míng)已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股(gǔ)价翻(fān)了超一倍以上，而近期，滨江集团更是(shì)迎(yíng)来多(duō)家机构的(de)集中调研。滨江集团发布(bù)公告表示(shì)，公(gōng)司于5月10日接受了(le)信达(dá)证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业链布(bù)局重点移至存量赛(sài)道(dào)

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产(chǎn)产(chǎn)业链上(shàng)的(de)中游(yóu)环节，其(qí)上游主要为(wèi)钢铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等(děng)材料供应(yīng)商，而(ér)下游应用行业主要(yào)包括中介服(fú)务、家(jiā)用(yòng)电器、物(wù)业管理、家居用品(pǐn)。综合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开发环(huán)节(jié)与上游材料端息息相(xiāng)关，新盘(pán)开工不足导(dǎo)致(zhì)上游(yóu)不被看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对(duì)地(dì)产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因(yīn)为(wèi)居民保有的住(zhù)房规模越来越大，随着时间的增(zēng)加，内装更新(xīn)的需求(qiú)也会(huì)越来越多。美国过去的数(shù)据(jù)充分说明了这一(yī)点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增长却一直(zhí)都很好。对(duì)于(yú)地(dì)产产(chǎn)业链，我(wǒ)们相对(duì)看好(hǎo)和内(nèi)装相关的行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道龙头年内表现的(de)统计，目前暂居(jū)前两位的(de)都(dōu)是来(lái)自家(jiā)纺赛道(dào)的公司(sī)，它(tā)们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的(de)基础上(shàng)，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为(wèi)例，富安(ān)娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生(shēng)活类产(chǎn)品的研(yán)发、设计、生产及销(xiāo)售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报(bào)告期内，富安(ān)娜(nà)实现(xiàn)营业收入(rù)约(yuē)6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上市公司(sī)一季报的十(shí)大流通(t标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产ōng)股股东来(lái)看，能够发现(xiàn)该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力(lì)价值、工(gōng)银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价(jià)值(zhí)和(hé)私募(mù)的明河2016，都在其(qí)中出现，占(zhàn)据了半壁(bì)江山。需(xū)要强调的是，中欧(ōu)的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价(jià)值派(pài)基金(jīn)经理曹名长在(zài)管的产(chǎn)品(pǐn)，首季(jì)其同(tóng)时重(zhòng)仓(cāng)的房(fáng)地产产业链股票(piào)还有金地集团(tuán)和(hé)大亚圣(shèng)象。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年曾(céng)经风光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最好的是(shì)志(zhì)邦家居。同一(yī)时间段(duàn)，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收(shōu)还(hái)是归母净利(lì)润，公司都实现了同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发(fā)基金经理罗洋慧眼(yǎn)独(dú)具，一季报中他管(guǎn)理的广发策略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏(hóng)回报均(jūn)增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)，而这两只产(chǎn)品也成为志邦家居十大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅有的两只公募。有意思的是，他(tā)似乎对于定制家(jiā)居(jū)类(lèi)标的(de)情(qíng)有独钟(zhōng)，在另一家赛道(dào)公司金(jīn)牌(pái)橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品(pǐn)均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如何选择成(chéng)为难题。对(duì)此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是(shì)一(yī)个高(gāo)毛利的行业，挣钱(qián)很辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的是市场化应该挣的钱(qián)，以我曾经买的绿城(chéng)服(fú)务为(wèi)例，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经过(guò)两(liǎng)三(sān)轮合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做到(dào)产品提价的公(gōng)司很少，因(yīn)为物业公(gōng)司很容易一开始是挣钱的，后面因为保安这(zhè)些固(gù)定人员成本(běn)的年度增长，不过(guò)服(fú)务没有特(tè)别好，客户没(méi)有那么(me)满意，能做到(dào)提价(jià)难度(dù)是非常大(dà)的(de)。但是该公司能(néng)在业内(nèi)做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的服务是(shì)有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 标致307如何更换玻璃水喷头 标致是合资还是国产