文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对(duì)购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据(jù)开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间(jiān)周(zhōu)期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了(le)居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经(jīng)过房产公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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