饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确(què)经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低的(de)大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过(guò)中介(jiè)来(lái)完成(chéng)。但很(hěn)多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成额(é)外(wài)的负担，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不(bù)低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程025是哪里的区号，025是哪里的区号查询中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部(bù)门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(z025是哪里的区号，025是哪里的区号查询òng)经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在(zài)一些热点城市的(de)二(èr)手房(fáng)交易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者(zhě)单边(biān)收费的行(xíng)为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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