万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可(kě)以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个(gè)阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬则居(jū)住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至(zhì)此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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