导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主要用到(dào)上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(s反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系hāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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