OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(一里地等于多少米 一里地等于多少公里rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)是(shì)全(quán)国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张(zhāng)江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺(shùn)利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强(qiá一里地等于多少米 一里地等于多少公里ng)调，最终(zhōng)还是落(luò)到(dào)租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进行了(le)解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全力(lì)与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租(zū)户(hù)的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租(zū)金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两千多(duō)平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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