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西气东输的起点与终点,西气东输的起止点是哪里?

西气东输的起点与终点,西气东输的起止点是哪里? 存量时代,机构布局地产“风物长宜放眼量”,精耕细作个股成共识

  5月以来,房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨,截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘,中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2%。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示,以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì),5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì),龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得(dé)增持,持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40%、滨江集团(tuán)+1.71%、中新集团(tuán)+1.49%、卧龙地产+0.97%、招商积余+0.92%。

  公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

  行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

  从公募(mù)基金对房地产的配置看,2019年(nián)末(mò),公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán),占其所持(chí)股票市值的(de)4.66%左右;2020年市场表现出色(sè),但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85%;2021年,这一数值(zhí)更是进一步降至1.56%。

  不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升,年底这一数值从(cóng)1.56%升(shēng)至1.65%。与(yǔ)此同时,公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升,从2021年(nián)底的(de)6.94%提(tí)高到(dào)2022年末的7.03%。

  这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示,公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元,较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71%。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán),持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29%,环比(bǐ)下(xià)降3.05%。

  从中不难(nán)发现,公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示,在(zài)公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng),房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展,在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口,排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报(bào),变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步,尤其是万科最为明显;其次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环,且首季并非行业销售旺季,其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

  形成共识的是,经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài),一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng),配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类,包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè),传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì),背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

  不过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度:“行业前几年17亿~18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现了,2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积,考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新,也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

  宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出:“时至今日,无论从城镇化(huà)的(de)进程,还是(shì)人均住房面积(接近30平/人),我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代,而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额,以及过快上行的(de)房价,因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù),未来行业的需求或将回落,在此过程(chéng)中,伴随着地产的高杠杆(gān)属性,就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题(tí)(类似2022年的民营地产爆雷),行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中,综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式(shì),获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时,行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了,但不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会,机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法,而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资(zī),就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

  或许也是基于这样(yàng)的认识转变,精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

  机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

  头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

  5月以来(lái),房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨,截至5月10日收盘,中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2%。从具体的个股来看,《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股,在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中,本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

  其中(zhōng),上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10%,它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(ró西气东输的起点与终点,西气东输的起止点是哪里?ng)安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn),五一假期归来(lái)后日成交量明显放大,4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn),上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看,2022年(nián),其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元,比上期(qī)减少(shǎo)47.85%,归母净利润(rùn)1.23亿元,同比(bǐ)下降(jiàng)33.24%。2023年第一季度,其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元,同比增长183.02%;归母净利润2.86亿元,同比扭亏。

  不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn),各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看(kàn), 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行列。

  巧(qiǎo)合(hé)的是,涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企,其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因,一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo),另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好,从(cóng)数字上看,一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块,总建筑面积约54万平方米。

  在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下,自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看,知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng),这(zhè)也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局,其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

  除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外,荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司,一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单:首季(jì)公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元,同比(bǐ)增长35.51%。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元,同比增(zēng)长(zhǎng)31.27%。

  从机构态度(dù)来看,《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái), 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi),富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位,此外联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

  接受《红周刊》采(cǎi)访时,兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析:“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu),龙头的价值更为笃定突出(chū);从拿(ná)地(dì)端看(kàn),2022年(nián)土地市场大(dà)幅降(jiàng)温,优质土(tǔ)地供给较多(券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25%以上,目前房企的利润(rùn)率仅20%),绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地,龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地,龙头房企的拿地力度(拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额)基本(běn)在30%以上(shàng);从融资上看,龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低,净(jìng)负债率基本在70%以(yǐ)下,而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100%以上(shàng),加杠杆空(kōng)间有限,从融资成(chéng)本看,龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑,基本在3%、4%左右;对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售,龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业,1~4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9%,而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29%。”

  需要强调的是(shì),在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià),央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出:“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在,少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì),其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司,现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn),优(yōu)质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

  “即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū),国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调,“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题,市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑,所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过程中,央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看,行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后,行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn),具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì),以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng),应该关(guān)注估值相对较低,企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

  “存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī),行业内(nèi)部(bù西气东输的起点与终点,西气东输的起止点是哪里?)将出现分化,要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

  顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话,或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示:“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持,首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位,其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升,再次是拿地份额持续提升。”

  复苏速度缓慢

  机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

  而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现,对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑,2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn),保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正,甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

  对此,知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì),业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ),主要是因为过去两三年时间,尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu),国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地,且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城市,投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长,从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中,能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

  不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示,在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng),还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外,包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况,以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力,可(kě)能会出现,到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说,第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

  上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出,现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多,我们(men)要多给一些耐心,这(zhè)个时(shí)候,在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu),只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着,只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业,会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏,业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来,这(zhè)需(xū)要时间。

  存量时代,机(jī)构布局地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”,精耕(gēng)细作个股成共识

  (本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》,文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī),不做买(mǎi)卖(mài)推荐。)

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