5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(ró西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？ng)安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部(bù西气东输的起点与终点，西气东输的起止点是哪里？)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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