OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利(lì)消息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来(lái)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度(dù)下(xià耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系)跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系)是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于(yú)平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签(qiān)署意向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空(kōng)间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化(huà)运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好(hǎo)转。在看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng耳根全部小说的阅读顺序是什么，耳根小说阅读顺序关系)外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态(tài)的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会(huì)根(gēn)据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的(de)发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预(yù)期和市场的信心。”

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