近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资产的(de)经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的(de)改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格(gé)和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期(qī)后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业(yè)内人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的(de)资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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