万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不(bù)得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”马云的钱属于个人吗，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报(bào)道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(马云的钱属于个人吗xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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