饱受争议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价等(děng)十方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二(èr)手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来说属于金(jīn)额不(bù)低(dī)的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前(qián)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的(de)最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在(zài)实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标(biāo)价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签name是什么意思 name是姓还是名(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场监管等(děng)部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按(name是什么意思 name是姓还是名àn)规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对(duì)交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市(shì)的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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