文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然(rán)趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市(sh天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码ì)场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文(wén)件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结(jié)束后(hòu)由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、1天津市教育局的电话是多少，天津市教育局的电话是多少号码0％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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