5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是(shì)金地(dì)集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募(mù)乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上总监和经理哪个大，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权(quán)债务(wù)关(guān)系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺总监和经理哪个大应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(x总监和经理哪个大iàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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