文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也(yě)出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市(shì)场的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模(mó)式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资(zī)金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用(yòng)于(yú)有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购(gòu)房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程做了(le)统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(j朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗īn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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