导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断ong>

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。