OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的(de)8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了解释说明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租(zū)户(hù)需要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的(de)态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租(zū)都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入(rù)了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高(gāo)一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来(lái)的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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