近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(h中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单é)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4中戏明星有哪些明星，中戏明星有哪些名单月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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