5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利说唱歌手bp，说唱b7是什么意思发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海说唱歌手bp，说唱b7是什么意思利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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