导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下600毫升等于多少斤水，800ml是多少水中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中600毫升等于多少斤水，800ml是多少水(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大(dà)类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了(le)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(600毫升等于多少斤水，800ml是多少水hù)人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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