万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说(shuō)明这些房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京(jīng)的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎn诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的g)下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团(tuán)实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝(cháng)试过多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团(tuán)手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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