5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金(商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别jīn)地集团(tuán)退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房(fáng)地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司(sī)商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润(rùn)规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(bi商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别ǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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