万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也(yě)没有很(hěn)高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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