“现在的房(fáng)地(dì)产很(hěn)难再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济(jì)学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分(fēn)化的愈加明(míng)显，让机构和投资者(zhě)的关注度从板(bǎn)块向单个(gè)标的(de)转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是(shì)业(yè)绩，还(hái)是估(gū)值，房地产(chǎn)都已经双杀到了最底(dǐ)部，而(ér)且是(shì)反复地杀到(dào)了底部，再(zài)往(wǎng)下的空间已经(jīng)不大(dà)了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿(ā)尔法重要参考(kǎo)

　　那么如何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产(chǎn)赛(sài)道中进行(xíng)选择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要(yào)满(mǎn)足以下三(sān)个基(jī)准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低(dī)的、此前没有踩过红线(xiàn)的(de)。

　　他(tā)还表示，如果关注(zhù)一下今年房地(dì)产的开发(fā)资(zī)金来源，可以发(fā)现(xiàn)，其(qí)实银行的(de)信贷倾向是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的主要资金(jīn)来(lái)源来自新盘的(de)销售。但今年(nián)新房(fáng)的(de)销售情况(kuàng)相较一般。再关注(zhù)一下(xià)，哪些房企(qǐ)能(néng)从银行(xíng)拿到钱(qián)，其实主要还是(shì)那些有国企背景的(de)房企，民营房企相对比较(jiào)困难，所以整(zhěng)个(gè)行业出现(xiàn)了(le)一(yī)个很明显的分化，无(wú)论是在销售，还是融资等(děng)各个方(fāng)面都(dōu)非常明(míng)显。现在有国资(zī)背景的房企(qǐ)在资本市场表(biǎo)现相对(duì)较好，但(dàn)没有(yǒu)国(guó)资背景的民(mín)营房企(qǐ)股(gǔ)价(jià)大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘(jué)，我们会特别重视企业的(de)成(chéng)本(běn)优势，更(gèng)具体一点，就是(shì)它的净(jìng)借(jiè)贷水(shuǐ)平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率是不是行业内最高(gāo)的；融(róng)资(zī)成(chéng)本是否是行业内最低的；建(jiàn)安(ān)成(chéng)本是(shì)否(fǒu)也(yě)是业内最低(dī)的；这(zhè)些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综(zōng)合(hé)成本(běn)。

　　需要注意(yì)的是，能够同时满(mǎn)足(zú)上(shàng)述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为(wèi)例，《红(hóng)周刊》根据Wind数据(jù)整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年(nián)末，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格(gé)力(lì)地产、西藏(cáng)城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等(děng)国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京(jīng)投发展、光明(míng)地产(chǎn)、云南(nán)城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即便是有着较(jiào)稳健特色(sè)的国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑(yí)又进一步考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩(kuò)张速度的(de)张弛有度(dù)尤为重要，节(jié)奏把握准确(què)，有(yǒu)助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过于(yú)乐(lè)观的预(yù)判未来市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏(zòu)也有可(kě)能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的(de)一家房(fáng)企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借贷(dài)比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率也由(yóu)此(cǐ)前(qián)的33％左右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现(xiàn)了快速的开盘利(lì)用率(lǜ)，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一(yī)半(bàn)在一线(xiàn)城市，另外(wài)一(yī)半(bàn)也主(zhǔ)要集中(zhōng)在强(qiáng)二(èr)线和二线城(chéng)市；另一(yī)方面，它的扩(kuò)张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之(zhī)相反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让(ràng)人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影子。虽然说，见到(dào)机会(huì)时要出(chū)手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未(wèi)来的两年(nián)市场没有想(xiǎng)象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊(kān)》表示，主要还是(shì)看(kàn)房企(qǐ)的净负债率水平，在(zài)我看来，这(zhè)个比(bǐ)例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过(guò)于快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一(yī)标准要(yào)比“三(sān)道红线”对(duì)房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地产行业的复(fù)苏速度并(bìng)没有那么(me)快，所以要规避公(gōng)司净负(fù)债率提高到一(yī)个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国、保利发展等(děng)房企2022年净负(fù)债率都在60％之(zhī)上(shàng)。其中，中交地产净负债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比(bǐ)的是(shì)，华润置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙湖集团等(děng)房企在践行较积极的拿地策略的(de)同时，也较好地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净(jìng)负债率(lǜ)水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以同一筛(shāi)选标准来(lái)看国央企(qǐ)与民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实际表现上，国央(yāng)企确(què)实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企的融资(zī)成本更(gèng)低(dī)，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然(rán)对(duì)比(bǐ)民营(yíng)房企，机构更加看好(hǎo)国(guó)央企，但这(zhè)也并不意味(wèi)着，民营企(qǐ)业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季报，滨江集(jí)团的十大流(liú)通股东中新进了“中国工(gōng)商银(yín)行(xíng)股份有限公司－景顺长城中(zhōng)国回报(bào)灵活配置混合型证券(quàn)投资基金(jīn)”“全国(guó)社保基金一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就(jiù)长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一(yī)季(jì)报，该资产(chǎn)公司的几只产品合(hé)计持有(yǒu)滨江(jiāng)集(jí)团9543万(wàn)股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和(hé)其(qí)自身的基本(běn)面表现(xiàn)存在一(yī)定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在(zài)走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团(tuán)在业绩表现(xiàn)、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩(jì)方(fāng)面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元(yuán)、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期(qī)发(fā)布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现(xiàn)了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭州的战略布(bù)局关(guān)系密(mì)切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到(dào)近六(liù)成(chéng)。近三年(nián)持续稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土储补充(chōng)同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州(zhōu)网(wǎng)数(shù)据显示(shì)，2020年(nián)、2021年、2022年在(zài)杭拿(ná)地金额依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排(pái)名迅速(sù)提升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的(de)房企排名已冲进(jìn)前(qián)十，根据中指(zhǐ)数(shù)据，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集(jí)团实(shí)现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得(dé)注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江(jiāng)集团股价(jià)翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集(jí)中(zhōng)调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华(huá)养老等18家机构调研。

　　产业链布局(jú)重点(diǎn)移至存量赛(sài)道

　　机(jī)构(gòu)在下(xià)游家(jiā)纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业(yè)链上的中游环节(jié)，其(qí)上(shàng)游主要为(wèi)钢(gāng)铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游应用(yòng)行业主(zhǔ)要包括中介服(fú)务、家用电器、物业管理、家(jiā)居用品。综(zōng)合(hé)《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不(bù)足导致上(shàng)游不被看好(hǎo)，机构寻觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所(suǒ)以对(duì)地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其(qí)是偏(piān)消费属性的家装家居领(lǐng)域(yù)，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模越来越大(dà)，随(suí)着(zhe)时间(jiān)的增加(jiā)，内装更新的(de)需求(qiú)也会越(yuè)来越多。美(měi)国(guó)过去的数据(jù)充分(fēn)说明(míng)了这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具(jù)消费的(de)增长却一直都很好。对(duì)于地(dì)产(chǎn)产业链，我们相对看(kàn)好和内装相关的行(xíng)业，例如消(xiāo)费建(jiàn)材(cái)、家(jiā)居(jū)装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙(lóng)头年(nián)内表现的统计，目前暂居前(qián)两(liǎng)位的(de)都是来自家纺赛道的公司(sī)三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思，它(tā)们(men)分别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前(qián)者(zhě)在月线连(lián)收(shōu)七根阳线的基础上，年(nián)内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要(yào)从事纺(fǎng)织(zhī)家居、睡眠家居、生活类(lèi)产(chǎn)品的研发、设(shè)计(jì)、生产及销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第一(yī)季(jì)度(dù)报告显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜(nà)实现(xiàn)营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股早(zǎo)已成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下，彼时(shí)包括公募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值、宝盈新价(jià)值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强(qiáng)调的是(shì)，中欧的两只基金都是价值派基(jī)金经理曹名长(zhǎng)在管的产(chǎn)品，首(shǒu)季其(qí)同时重仓的房地(dì)产(chǎn)产业链(liàn)股(gǔ)票(piào)还有(yǒu)金地(dì)集(jí)团(tuán)和(hé)大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年(nián)曾经风光(guāng)一时的(de)家居(jū)板块(kuài)也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不(bù)过好(hǎo)在困境反转露(lù)出曙光，家居板块(kuài)中年内表现(xiàn)最好的是志邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内(nèi)上涨(zhǎng)已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归母净利润，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报中他管理(lǐ)的广发策略优选和(hé)广发(fā)安宏回(huí)报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也(yě)成为(wèi)志邦家居十大流通(tōng)股股东中仅有的两(liǎng)只公募(mù)。有(yǒu)意思的是，他(tā)似乎(hū)对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛道公司金牌橱(chú)柜(guì)中，他管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品均(jūn)登榜十(shí)大(dà)流通股股东，其也成为他的独门重(zhòng)仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺外，下游的物业股也越(yuè)来越被机(jī)构所(suǒ)青睐，不过这类标(biāo)的大多在(zài)香港上市，如何选择成(chéng)为难(nán)题(tí)。对(duì)此，前(qián)述上海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛利的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛(xīn)苦，我选公司还是希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经买的绿城(chéng)服务(wù)三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思为(wèi)例，它在中高(gāo)端楼盘(pán)占(zhàn)比是(shì)比较高的，每年到期的合(hé)同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到(dào)滚动(dòng)的(de)大部分项目到期之后(hòu)，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里(lǐ)真(zhēn)正(zhèng)能做到(dào)产品提价的公(gōng)司(sī)很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司(sī)很容(róng)易一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面因为保(bǎo)安(ān)这些固定(dìng)人员(yuán)成本(běn)的(de)年度增(zēng)长(zhǎng)，不过服务(wù)没有特(tè)别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价难(nán)度是非常大的。但(dàn)是该公司(sī)能在业(yè)内(nèi)做到到期之后提价率比(bǐ)较(jiào)高，这跟(gēn)它的定位和比较好的服务是(shì)有关系的。”他进一步(bù)强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三衢道中古诗曾几的几,怎么读，曾几的三衢道中的意思