万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本(běn)都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的(de)业(yè)主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报(bào)公(gōng)布《最高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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