文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房(fán面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别g)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程总(zǒng)额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险公(g面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别ōng)司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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