近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs50g是几两 50g是一两吗能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济(jì)活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较(jià50g是几两 50g是一两吗o)长，再(zài)加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流(liú)，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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