万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名(未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗míng)奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了(le)上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实(shí)未来出现丧尸的几率大吗，未来有可能出现丧尸吗际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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