文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(s除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗hí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需(xū)要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因(yīn)不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗sī)保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外，其(qí)他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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