万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共同债(zhài)务(wù)人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没n是正极还是负极，L是正极还是负极你(nǐ)想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权(quán)回(huí)本(běn)的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背(bèi)后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在(zài)实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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