5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是否(fǒ凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别u)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别