5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在(zài)什么的阳光填合适的词 阳光恰当的词语有哪些70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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