导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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