文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发(fā)展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求律师行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的(de)资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的(de)保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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