文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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