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马后炮是什么意思比喻什么人,马后炮是什么意思比喻什么

马后炮是什么意思比喻什么人,马后炮是什么意思比喻什么 是该取消预售制了:问题及建议

  文:任泽平(píng)团队  

  导读

  是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售(shòu)”,不足一个月时间(jiān),已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态,试点(diǎn)现房销售。

  1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了(le),用你的(de)钱,建你(nǐ)的房子,还烂尾了(le),这是对购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房,没钱没(méi)实力的别建了,不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会,这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势,也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时(shí),全国缺(quē)房子,开(kāi)发商(shāng)缺钱,预售制是权宜之计,现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1,从大开发进入存量时代(dài),对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了(le),该取(qǔ)消了,改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián),一手交房(fáng),天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活(huó),兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制,长效机制四(sì)大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事,中国一(yī)定能(néng)实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn),跨过(guò)这道关,解好这道世界(jiè)难(nán)题。

  2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售?大家想(xiǎng)想,绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货,预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度,购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看,预(yù)售制对购房者非常不公(gōng)平,比如,交房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两年,在(zài)此期间,购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息,还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看,预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张,若遇到下行(xíng)周期,会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制,改为(wèi)现房销(xiāo)售,这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展,一举多(duō)得(dé),谋划长远。

  3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制度?预售制度怎么来的?国外什么情况?简单科普一下:商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港,俗称(chēng)卖楼花,卖期房,是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改,由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺,房(fáng)企(qǐ)缺资金,借鉴中(zhōng)国(guó)香港,引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实(shí),当前世界不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是(shì),重点(diǎn)来了!发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保障措施,开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售,买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款,而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以,预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的,如果没有(yǒu)这些保障措施,一定会触发风险,对购房民众不公平,所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度,以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性,现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代,取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆,不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会,当(dāng)然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活,只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé),中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题,让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和(hé)居住属性,安居乐业。

  4、简单讲,如果取消预售制(zhì),改为现房销售,开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段,而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信,这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障,这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量,实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善,是以客户为中(zhōng)心,房地(dì)产也不能例(lì)外,老百姓买房子是(shì)天大的事,烂尾(wěi)毁三代,好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度,取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下,取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

  作者十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时,对预售制、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。(参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》)  

  目录

  1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

  1.1 起源:分层销售+“按揭”,霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

  1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少,引进“卖楼花(huā)”模式,形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

  1.3 预(yù)售制推动城市化进程,但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

  2 国际经验

  2.1 美国:交付前预售资金第三方全程监管,交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

  2.2 德国(guó):可零首付购(gòu)房,提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

  2.3 英国:10%定金保(bǎo)险保护机制,55%-80%房款交(jiāo)房时支付

  2.4 日本(běn):为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易立(lì)法,设置期(qī)房预付款保全措施

  2.5 新加坡(pō):买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管,享1年(nián)保修期后付尾款

  3 启(qǐ)示

  正文

  1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生

  1.1 起源:分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”,霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

  二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港(gǎng),楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì),但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí),分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代,中国(guó)香港还未推行公共房屋制度,许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅(zhái),住房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo),不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位,需(xū)要(yào)雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式,但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题(tí),不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式,如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开,即“分契”,然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行,购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā),开发商资金周转(zhuǎn)加快。

  在分(马后炮是什么意思比喻什么人,马后炮是什么意思比喻什么fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上,将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售,霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限(xiàn)公司,凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验,对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解,在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后,除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书,上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外,“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点,即(jí)先(xiān)收取买家的订金(jīn),采(cǎi)用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式,等(děng)新楼(lóu)落成时,收齐买(mǎi)家(jiā)的钱,买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资(zī)金压力,加速了(le)房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售,也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题,降低(dī)投资风险,在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色,纵观中国香港房地产市场的(de)改革,“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决(jué)了核(hé)心的(de)住房供不应求的问题,使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

  预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣,但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况,但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化,建立健(jiàn)全的监管机制,促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如,1960年(nián),位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工,出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后,中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管(guǎn),即要求开发商在预(yù)售前,确保地价款已经全部支付(fù),还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把马后炮是什么意思比喻什么人,马后炮是什么意思比喻什么项目完成(chéng),资金(jīn)需(xū)放入律师所托管,支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假,套取监管账户资(zī)金,中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户(监管账户)、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机(jī)制,且(qiě)银行的责任上升,如出现房屋“烂尾”情况,银行将成(chéng)最大(dà)风险方,后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善,出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

  1.2 住房需求大、供给量少,引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式,形成(chéng)“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

  二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代,中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题,引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái),中(zhōng)国内地优先发展重工业,强调(diào)基础(chǔ)建设,这(zhè)一(yī)导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程,唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套问题,才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理,统一分配(pèi),以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度,住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢(màn),福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí),因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大(dà),而社会缺少大型房地产开发(fā)商,商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困境,此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起,中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制度,先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件,大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如,1998年(nián),国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革,加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件,决定停止住房无偿实物分配,逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制,从计划经(jīng)济下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制,允许开发商卖期(qī)房,解决了(le)房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题,开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发,形成滚动开(kāi)发模式(shì),住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币(bì)化,中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策,支持(chí)购房者,极(jí)大作(zuò)用推动了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的发展。

  引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后,经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力,加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说,是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者,由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港,在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng),商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为:房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中,购(gòu)房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款,并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn),换(huàn)言之(zhī),房屋未建成,开发商可能已拿到(dào)了全部购房款,这点与中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商而言,预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

  1.3预售制推动城市化进程,但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

  作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式,预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期,同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应,推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用,不仅解决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求,也提高了居民居住水(shuǐ)平,中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区(qū),从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居,住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步,数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái),城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián),城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人,43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍;1981-2020年,全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里,增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报(bào)告:2021》测算(suàn),1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平,城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米,城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套,套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式,2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63%,而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平,比重上升至87%。

  是该(gāi)取(qǔ)消预售制了:问题及建议

  预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣,行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年,房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平,累计(jì)上涨8.2倍,年复合(hé)增(zēng)速10.6%。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元,累(lèi)计上涨35.8倍,年复合增(zēng)速(sù)17.8%。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元,累(lèi)计上涨11.3、65.3倍,年复合增速12.1%、21%。伴随(suí)房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展,房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起(qǐ),队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年,房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个,比1998年的2.4万个增长3.1倍。

  二十年(nián)来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

  1)从经济增长渠道,房地产带(dài)动的上下游产业链特别长,高达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2%(完全贡献),其中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3%(直接贡献),房(fáng)地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9%(间接贡献),其中房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

  2)从投资渠道,2020年房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5%,其(qí)中,房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3%。

  3)从金融渠道,从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn),2021年12月为27.07%,如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务,占比超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看,2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76%。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约,将导致银行不(bù)良率大幅上升。

  4)从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道,根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测算报告》,2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元,大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看,2020年(nián)中国(guó)为66.6%,高于美(měi)国(guó)的27%、日本(běn)的37%、英国的(de)49%、法国(guó)的(de)56%、德国的(de)64%。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高,主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高,以及中国资本市场发育尚不成熟,直接融资比例较低,股票(piào)、债券市值(zhí)较低,居民投资渠道缺乏。

  是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了:问题(tí)及建议

  不可否(fǒu)认,预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在,当前(qián)的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

  从(cóng)个人层面(miàn)看,绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手交货,预售制(zhì)是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度,购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如,交房等待期一般为两年(nián),在此(cǐ)期间,购房者不仅承担银行利息,还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外,购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系,如果开发商发生违约,购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力,但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还,因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

  从行业层面看,预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张,资金(jīn)若遇到下行周期,会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险,进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

  从金融层面看,银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方,一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn),出现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题(tí),导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng),而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合同,已经从银行获得房款(kuǎn),如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等,则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担,银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

  从监管(guǎn)角度看(kàn),购房者的预售监管资金去哪了?楼盘“烂(làn)尾”,归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”,即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设,商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监管规定,各地实行“一城一策”。例如(rú),太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40%左(zuǒ)右(yòu),郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是(shì),不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用,导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期,月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那(nà)么,监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的?实(shí)际(jì)上,在(zài)过去房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下(xià),抽调预售款监管账户(hù)资金,是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方,以(yǐ)工(gōng)程建设(shè)名义,获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金,再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ),而拨付的工程款,远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金,在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动,变相加杠杆,这样做提(tí)供了资金流动性,房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设,形成一种资金循环高周转模式,但(dàn)一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

  2马后炮是什么意思比喻什么人,马后炮是什么意思比喻什么 国际经验

  整(zhěng)体(tǐ)来说,国(guó)外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点:

  1)预付款保护:对于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金,一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制,如英国、日本;

  2)预(yù)付款比重:要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī),绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付;

  3)预(yù)付款支付(fù)方式:预付款(kuǎn)一般以定金方式支付,或按工(gōng)程进度分期支付,或(huò)二者(zhě)结合;

  4)按揭贷(dài)款方式:一般采(cǎi)用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款,一是按工程进度付款(kuǎn),按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放,购房者(zhě)开始(shǐ)月供;二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款;

  5)房屋烂尾保护:为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn),在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí),保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益;

  6)房屋交付保(bǎo)护:房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式,一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后,开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期,通常1-5年,保修期(qī)满,购(gòu)房者支付尾款。

  是该取消(xiāo)预售制了:问题及建议

  2.1 美(měi)国:交付前预售资金第三方全程(chéng)监管,交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

  美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条件返还,最低首付(fù)比例(lì)为3.5%,交房前仅支付首付,其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款,交付前资(zī)金由第三方全(quán)程监管,交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

  定金及(jí)首付(fù)环节,定金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1%-5%,首付比例(lì)最低可低于3.5%,根据美国官方数据,2021年美国平均首付比(bǐ)例为12%。

  余款支付(fù)方面,除定金或首付外,购(gòu)房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

  资金(jīn)监(jiān)管方面,美国(guó)为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn),购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾,购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí),且不承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行,银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款,由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益,银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证,通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

  是(shì)该取消预售制(zhì)了:问(wèn)题及(jí)建议

  2.2 德国:可零首付购房,提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

  德国(guó)期房可零首付购房,房款按(àn)建造工期进度支付(fù),按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷,房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率,开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

  预(yù)售门槛方面,德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián),购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证,签订合同(tóng)后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买,定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

  签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后,购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税,分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5%-2%、3.5%-6.5%,两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中,属于购(gòu)房附加费。

  首付方面(miàn),德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例,可(kě)零首(shǒu)付购房。

  余款方面,德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制(zhì)度,一般分7笔进行(xíng)支付,具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异。一(yī)般来说,支(zhī)付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工,支付(fù)比例可(kě)能是30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

  按揭(jiē)方面,购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷,房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率,银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn),每笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限,期限结束后(hòu),购房者开始还贷。

  保险(xiǎn)方面,德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种保险,保险的(de)功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时,保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复,开发商(shāng)破产,由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买(mǎi)。

  2.3 英国:10%定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制,55%-80%房款交房时支付

  英国预(yù)售(shòu)制设有10%定金(jīn)保险保护机制(zhì),交房前付款比例仅20%-45%,资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

  订立合同(tóng)前,买卖双方均有一名律师,负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节(jié),各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

  定金方面(miàn),英国设(shè)置了(le)10%定金保险保(bǎo)护机(jī)制,当开发商出(chū)现财务、经营问题时,购房者10%的定金由保险公司赔付,而超出10%的(de)部(bù)分较(jiào)难(nán)追回。

  首(shǒu)付方面(miàn),首付比例(lì)通常为10%-25%,首付需要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

  余款支付(fù)环节,英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式,但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低,一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5%-10%的款项,即交房前付(fù)款比例在20%-45%之间,剩余款项交房后支付。

  交付环节(jié),英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付(fù),交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

  资金监(jiān)管(guǎn)环节,英国期房预售资金监管极为(wèi)严格,资(zī)金也由律师监管(guǎn),在确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项(xiàng)过程中,由买房律(lǜ)师将资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī),卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商,即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口,有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

  2.4 日本:为(wèi)规范期房(fáng)交易立法,设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

  日本期房交易立法(fǎ),定金超(chāo)5%或1000万日元(yuán)时,开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”,交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20%,开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10%房款,交房后(hòu)按揭还款。

  立法方面,日本二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失衡,叠加法律(lǜ)空白,社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍,为(wèi)此,日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》,经多次修订(dìng),目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

  定金保(bǎo)护方面,根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》,对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5%或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn),法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施?即买卖双方签订购房合同时,开发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同,设置(zhì)购房者(zhě)定金的保(bǎo)证或(huò)保险,并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外,其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾,购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付,同(tóng)时,开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金,一般约为(wèi)房价的10%。

  房款支付环节(jié),交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20%的定金,签订购房合同后,购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款,但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn),除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

  2.5 新加坡:买方资金由银行监管,享1年保修(xiū)期后付尾款

  新加(jiā)坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75%房款的(de)订(dìng)金,首(shǒu)付(fù)比例(lì)20%,余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù),所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户,交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15%尾款。

  订金支(zhī)付环节,新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制,即(jí)OTP,签订OTP后需支付(fù)5%房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金,OTP有效(xiào)期14天,执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng),不执行OTP则退还3.75%的房款。

  首付比例(lì)方面,签(qiān)订购房合同后,购(gòu)房(fáng)者需支付15%的首付(fù)及印花税,同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

  余款(kuǎn)支付上(shàng),新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式,《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定,要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守,支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng),支付比例约为20%、10%、10%、5%、25%。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款,月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增加,未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

  资金监管方面,购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户,账户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后,购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期(qī),此后购房(fáng)者支付15%的尾(wěi)款。

  3 启(qǐ)示(shì)

  一,短期来(lái)看,当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点,重点是保交楼和房企重组。一方面,加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度,长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng),重点是保交楼保(bǎo)复工保民生,给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一(yī)方面,从现在起,对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业(yè),加大(dà)支(zhī)持力度,由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业,为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团,给予金融(róng)工具配套。

  二,中期来看,应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性,兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节,建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制,如将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段,保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节(jié),鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入(rù),为房(fáng)屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环节,建立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì),充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节,引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构,或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管,以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节,建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保(bǎo)修期内(nèi),开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū),购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

  三,长(zhǎng)期来看(kàn),取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面,98年房改时,全国缺房子(zi),开发商缺(quē)钱,预售制是权(quán)宜之计,现在全国套户比(bǐ)超过1,从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代(dài),对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了,该(gāi)取(qǔ)消了,改为现房销售。另一方(fāng)面,取消预(yù)售制,改为现房销售,开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段,而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信,这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障,这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量,实现良币驱(qū)逐劣币。

  

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