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虎头是什么奢侈品牌,老虎头是什么奢侈品牌

虎头是什么奢侈品牌,老虎头是什么奢侈品牌 寻找“最后的赢家”是房地产α机会之一,三道红线等指标成重要参考

  “现在的房地产很难(nán)再出现像(xiàng)过去十年的系(xì)统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表示,房(fáng)地产行(xíng)业分化的愈加明显(xiǎn),让机构和投资(zī)者的关注(zhù)度从(cóng)板块向单(dān)个标的转(zhuǎn)移。上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》指出(chū),从(cóng)行(xíng)业来看,无论是(shì)业(yè)绩,还(hái)是估值,房地产都已(yǐ)经双杀到了(le)最底部(bù),而且是反复地杀到(dào)了底部,再(zài)往下的空(kōng)间已经不大了。

  三道红线等指标

  成挖掘个股阿尔法重要参考

  那(nà)么如何(hé)寻找房地产(chǎn)个股的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)呢?

  洪灏提醒,在房地产(chǎn)赛道中进行选择,需要非常小心,避免选了半天(tiān),标的公司(sī)出现爆雷的(de)情况。除此之外,洪灏指出,需要满足以下三个基准(zhǔn):有大(dà)的国(guó)资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

  他还(hái)表示(shì),如果关注一下(xià)今年房地产的开(kāi)发资(zī)金(jīn)来源,可以发现,其(qí)实银(yín)行(xíng)的信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的,房企的主要资金来源来自(zì)新盘的销售。但今年新(xīn)房的销售情况相较一般。再(zài)关注一下,哪些房企能从(cóng)银行拿到(dào)钱,其实(shí)主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企(qǐ),民营房企相(xiāng)对比(bǐ)较困难,所以整个(gè)行业出现(xiàn)了一个很(hěn)明显的分(fēn)化,无论是在销售,还是融资等各个(gè)方面都非常明显(xiǎn)。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的房企在资(zī)本市场表现(xiàn)相对较好,但没有(yǒu)国资背景的民(mín)营房企股价(jià)大多表(biǎo)现很一般。

  陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表(biǎo)示,在房(fáng)地(dì)产行业(yè)内,我们的逻(luó)辑是,“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘,我们会特(tè)别重视企业的成本优势,更具体一点,就是它的净(jìng)借(jiè)贷水(shuǐ)平(净负债率)是不是行业内(nèi)的最低(dī)水(shuǐ)平;利润率(lǜ)是不是行业内最高的;融(róng)资成本是否是行业内最低(dī)的;建(jiàn)安(ān)成本是否(fǒu)也是业内(nèi)最低的;这些都(dōu)是我们看(kàn)重的一家(jiā)房(fáng)企(qǐ)的综合(hé)成本。

  需要注意的(de)是,能够(gòu)同时满足上述条(tiáo)件的房企并不(bù)多。即便是在国(guó)央(yāng)企中,仍有部分房企出现了(le)“三道(dào)红线”的(de)“踩(cǎi)线”情况,且有逐渐(jiàn)恶(è)化的趋势。以A股为例,《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现,截至(zhì)2022年末,天房发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武夷等国央(yāng)企“三道(dào)红线”全踩(cǎi)。

  除此(cǐ)之外(wài),城(chéng)建发展(zhǎn)、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南城投、首(shǒu)开(kāi)股(gǔ)份、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中(zhōng)的两(liǎng)条。

  2022年激进扩张房企

  需警惕其(qí)重蹈(dǎo)覆辙

  不(bù)难(nán)看出(chū),即便是有着较稳(wěn)健特(tè)色的国央企(qǐ)房企,其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少(shǎo)数。而更(gèng)加值得注意的是,在2022年,不少国企,甚至地方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩张(zhāng)。而这无疑又(yòu)进一步考验着国(guó)央企的(de)资金(jīn)链情况。

  对房企而言,扩张(zhāng)速度(dù)的张(zhāng)弛(chí)有度尤为(wèi)重要,节奏把(bǎ)握准确,有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)储备优(yōu)质“弹(dàn)药(yào)”;但过于乐观的预判未来市场,以及过于激进的(de)扩张拿地节奏(zòu)也有可(kě)能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

  陈昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行举例(lì),它从2018年(nián)开始到(dào)2021年,连续(xù)4年的净借贷比例(lì)都维持在33%左右,完全(quán)没有(yǒu)增加杠杆比例。而(ér)到2022年,这家(jiā)房企明显感(gǎn)觉到(dào)机会来了,其开始(shǐ)在一(yī)线城(chéng)市进行大举拿地,净负债率(lǜ)也由(yóu)此前的33%左右水准提高到(dào)45%左(zuǒ)右,涨了(le)接近三分之一。与(yǔ)此同时,该房企(qǐ)新(xīn)购入地块也实现了快速(sù)的(de)开盘利用率,预计今年会(huì)有更多的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类企业(yè)就符(fú)合“最后的(de)赢家”的特点。一方面,在(zài)于它(tā)本身储备了很多弹药,去年拿地超1000亿元,且其(qí)中一半在一线城市,另外一(yī)半(bàn)也主要集中在强二线和二(èr)线城市;另一方(fāng)面,它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

  陈昊扬(yáng)同(tóng)样提醒(xǐng)道(dào),与(yǔ)之相反,有(yǒu)些房(fáng)企的(de)扩张速度(dù)让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年,或者(zhě)说看(kàn)到了2016年~2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民(mín)营企业的影子。虽(suī)然说,见到机会(huì)时(shí)要(yào)出手(shǒu),但出手的章法仍要(yào)小心,如果负债率扩(kuò)张得太快,但未来的两年市场没有想象得那(nà)么好,可能会重蹈覆辙。

  那么如何来衡量一(yī)家房企的扩(kuò)张速度是否激进?陈(chén)昊(hào)扬向(xiàng)《红周刊》表示(shì),主要(yào)还是看房企的净负债(zhài)率(lǜ)水平(píng),在我(wǒ)看来,这个比例(lì)如果超过60%,就是扩张得过于快(kuài)速了。

  不难看出,这一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求(qiú)不得高于100%要(yào)更加(jiā)严格(gé)。陈(chén)昊扬解释,当(dāng)前房地产行业的复(fù)苏(sū)速度并没(méi)有那么(me)快,所以要规避公司净负债率提高到一个比较危(wēi)险(xiǎn)的(de)水(shuǐ)平。

  《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现(xiàn),中(zhōng)交(jiāo)地产、中国金茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中国(guó)、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率都在60%之(zhī)上。其(qí)中,中交地(dì)产净负债率持(chí)续居高不(bù)下,在2020年至2022年期间,依次为317.70%、284.61%、280.23%。

  与之形成鲜明对比的(de)是,华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的拿(ná)地策(cè)略的同时(shí),也较好地控制(zhì)了(le)公司的扩张速度与净负(fù)债(zhài)率水平(píng)(见附表(biǎo))。

  寻找(zhǎo)“最后的赢家(jiā)”是房地产α机会之一,三(sān)道红线等(děng)指标成重要参考

  滨江集团等(děng)个别民营房企

  或具备“最后赢家”的(de)黑马特质

  陈昊扬指出,实际上,他(tā)们是以同一筛选标准来(lái)看(kàn)国央企(qǐ)与民营房企,但在各维度的实际表现(xiàn)上(shàng),国央(yāng)企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低,融资(zī)渠道也更顺畅,能够做到想融就融,这样,国央企自然(rán)而然就具有(yǒu)天然优(yōu)势。

  虽然对比民营房企,机构更加看好国央(yāng)企,但这也并不意味着,民(mín)营企业中就没有“黑马(mǎ)”的(de)存在(zài)。

  据《红周刊》梳理发现(xiàn),仍有(yǒu)少数(shù)民营房企同样受到机构的(de)青(qīng)睐(lài)。比如,根据2023年一季报,滨江集团(tuán)的十大(dà)流通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行股份有限公(gōng)司-景顺长城(chéng)中(zhōng)国回(huí)报灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国(guó)社保基(jī)金一一六组(zǔ)合”等。

  除此之外(wài),自2021年开始,百亿私募珠海阿巴(bā)马资产管(guǎn)理有限公司(sī)就(jiù)长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集团(tuán)。根(gēn)据一季报,该资产公(gōng)司(sī)的几(jǐ)只产品合计(jì)持有滨(bīn)江集(jí)团(tuán)9543万股(gǔ),约(yuē)占流通A股(gǔ)的3.56%。

  滨江集团(tuán)的受青(qīng)睐,和其(qí)自身(shēn)的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时间,房地(dì)产市(shì)场整体在走“下坡路”,但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲,2020年以来,滨(bīn)江集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规(guī)模、新增土储、股价表(biǎo)现等(děng)多(duō)维度都表(biǎo)现(xiàn)了较(jiào)强的增长势头(tóu)。

  业绩方面,2020年~2022年(nián)期间,滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扣非(fēi)归母净利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿元;依(yī)次实现同比(bǐ)增(zēng)长32.74%、40.40%、24.60%。而(ér)根据(jù)近期发(fā)布的(de)2023年一季(jì)报(bào),今(jīn)年一季(jì)度,滨江集团更是实现了(le)扣非归母净(jìng)利润5.41亿元,同比(bǐ)增长134.07%。

  在房(fáng)地产(chǎn)“青(qīng)铜时代”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩的持续增长,和滨(bīn)江集团扎根杭州的(de)战略布局关(guān)系密切。根据2022年(nián)年报,滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭(háng)州地区,而(ér)在2021年,杭州(zhōu)地区的(de)营收(shōu)比重只占到近(jìn)六(liù)成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售排名第一。

  与此同时(shí),滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充同样(yàng)较为(wèi)积极,根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示,2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭(háng)拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元,同样(yàng)持续稳居杭州(zhōu)的(de)本土第一。

虎头是什么奢侈品牌,老虎头是什么奢侈品牌>  而滨江集团在杭(háng)州的较突出表现,也(yě)让滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名迅速提升。到2023年,滨江集团的房企排名已冲进前(qián)十,根据中指数据,2023年前4月,滨江集(jí)团实现销售(shòu)额607.3亿(yì)元,位列房(fáng)企第九位(wèi)。

  值得注意的是(shì),2020年至(zhì)今(jīn),滨(bīn)江集(jí)团(tuán)股(gǔ)价翻了超一(yī)倍以上,而近期(qī),滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多家机(jī)构(gòu)的集中调(diào)研。滨(bīn)江集(jí)团发布公告表(biǎo)示,公(gōng)司于5月10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信(xìn)养(yǎng)老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家(jiā)机(jī)构(gòu)调研。

  产业(yè)链布局重(zhòng)点移至(zhì)存量赛道

  机构(gòu)在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅(mì)α

  实际上房地产开发只是房地(dì)产产业链上的中(zhōng)游(yóu)环节,其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供应商(shāng),而下游应(yīng)用行业(yè)主要包括(kuò)中(zhōng)介服务、家用电器(qì)、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红(hóng)周刊(kān)》的采访(fǎng),房地(dì)产开发(fā)环节(jié)与上(shàng)游材料端息息相关,新盘开工(gōng)不足导致上游不(bù)被看好,机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行(xíng)业在进入存量房时代,所以对地(dì)产产业(yè)链,尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域,我们相对(duì)看好(hǎo),因为居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来(lái)越大,随着(zhe)时间(jiān)的(de)增(zēng)加,内装更新(xīn)的(de)需求也会(huì)越(yuè)来越多。美国过去的(de)数据充分(fēn)说明了这(zhè)一点,在新房销售(shòu)见顶之后,家具消费的增长却(què)一直都很(hěn)好。对于地产产业链,我们相对(duì)看好和(hé)内装相关的行(xíng)业,例如消费建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万(wàn)家基金人士表示。

  而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中相关赛道龙头年(nián)内表(biǎo)现的统计,目前暂居前(qián)两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛(sài)道的公司(sī),它们分别是富(fù)安(ān)娜和水(shuǐ)星家纺,特别是前者在月线连收七根阳线的基础上,年内迄今(jīn)涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近(jìn)30%。

  以前(qián)者为例,富安娜主要(yào)从事纺(fǎng)织家(jiā)居(jū)、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设计、生产及销售,旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告显示,报(bào)告期内,富安娜实现营业收入约6.2亿元,同比(bǐ)减(jiǎn)少(shǎo)7.57%;不过实(shí)现归属于上市公司股东(dōng)的净利润约(yuē)1.11亿元,同(tóng)比增长5.28%。

  而(ér)从(cóng)上市公司一(yī)季报的十大(dà)流通股股东来看,能够发(fā)现(xiàn)该股早已成为基金重仓(cāng)股的天下,彼(bǐ)时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值和私(sī)募(mù)的(de)明河2016,都(dōu)在其中出(chū)现,占(zhàn)据了(le)半壁江山。需(xū)要强调的是,中欧的两只(zhǐ)基金(jīn)都是价值派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品,首季其同时(shí)重仓的房地产(chǎn)产(chǎn)业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚圣象。

  对比而言,前几(jǐ)年曾经(jīng)风光一(yī)时的家居板块也(yě)因疫情、消费复苏进程缓慢(màn)等多因素一(yī)度沉寂,不过(guò)好在困(kùn)境反(fǎn)转露出曙光,家(jiā)居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家居。同一时间段(duàn),该股年内上涨已经超(chāo)过(guò)23%,从业绩来看,无(wú)论是营收还是归母净(jìng)利(lì)润,公司都实现了同比(bǐ)双升。

  从公司(sī)的十大(dà)流(liú)通股股东来看,《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发(fā)基金经理罗洋慧眼独具,一季报中他管(guǎn)理的(de)广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了持股,而(ér)这两只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家(jiā)居十大流通(tōng)股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思的是,他似乎对于定制家(jiā)居类标的情有独(dú)钟(zhōng),在另(lìng)一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中,他管理的(de)全部(bù)三只产品均登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东,其也成为他的独门重仓(cāng)股。<虎头是什么奢侈品牌,老虎头是什么奢侈品牌/p>

  除(chú)去家(jiā)居家纺外,下游(yóu)的物业(yè)股也(yě)越来越被机构所青睐,不过这类标(biāo)的(de)大(dà)多在香(xiāng)港上(shàng)市,如何选(xuǎn)择成为难题。对此,前述上海公募基金经理举例分(fēn)析(xī):“物(wù)业服(fú)务(wù)不是一个高毛利的(de)行(xíng)业(yè),挣钱很辛苦,我选公司还是希望挣的是市(shì)场化应该挣的钱,以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例,它在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高的,每年(nián)到(dào)期的合同(tóng)里(lǐ)提价成(chéng)功率在30%~40%。它能做到滚动的大(dà)部分项(xiàng)目到期之后,经过两三轮合(hé)同周(zhōu)期(qī)还能做到产品(pǐn)提价。”

  “行业里真正能做(zuò)到(dào)产品提(tí)价的(de)公(gōng)司(sī)很少,因(yīn)为(wèi)物业公司很容易一开始是挣钱的,后面因为保(bǎo)安这些(xiē)固定(dìng)人员成本的(de)年度(dù)增(zēng)长,不过服务没有特别好,客户没有那么满意,能做到提价难度(dù)是非常大的。但(dàn)是该公(gōng)司能在(zài)业内做到(dào)到期之后(hòu)提价率比较高,这跟它的定位和(hé)比较好(hǎo)的服务是(shì)有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

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